Сергей Волков

Содержание

1. В чем особая привлекательность ипотечных облигаций для инвестора?
2. Каким вы видите выход?

Некоторые из этих финучреждений уже частично или полностью свернули здесь свои операции, а остальные не могут существенно помочь своим «дочкам» из-за серьезных проблем на «домашних» рынках. Однако несмотря на все негативы от идеи создания Агентства по рефинансированию ипотеки. Оно создается государственными «Ощадбанком» и «Укрэксимбанком», а также подконтрольными правительству «Укргазбанком» и банком «Киев». Наибольшая доля в его уставном капитале (70,85%) будет принадлежать Ощадбанку. О механизмах управления ликвидностью коммерческих банков через выпуски обычных ипотечных облигаций межбанковским SPV рассказал советник главы правления «Ощадбанка» Сергей Волков.

- Очень часто нам иностранные инвесторы и эксперты говорили, что наш рынок не протестирован кризисом. Теперь мы хоть и получили низкие оценки, но кризисом мы протестированы. И есть ценный опыт. Проблемы банков все те же. Первая - зависимость от внешних источников финансирования, которая вылилась в чрезмерную долларизацию рынка и кредитных портфелей. Когда физические лица принимали на себя риски, не свойственные населению, в результате эти риски вылились в кредитные риски. Вторая – в Украине полностью отсутствует система обновления ликвидности ипотечного кредитора через рынок ипотечных облигаций. Никто в мире не финансирует долгосрочное жилищное кредитование только за счет депозитов. В разной степени это кредитование финансируется за счет рынка ценных бумаг.

В среднем по Европе 40% рынок облигаций, а 60% -депозиты и другие источники привлечения средств. В Дании полностью кредитование идет за счет рынка ценных бумаг.

Третье - непомерно высокие ставки кредитов в национальной валюте. Даже случившееся падение цен на недвижимость фактически не приблизило население к ней. А ставки высокие, поскольку банки финансируют напрямую депозитами. И высокие ставки для привлечения населения положить свои средства на депозит, напрямую влияют на процентные ставки при выдаче кредита. А на цивилизованных рынках депозитные ставки не влияют на кредитные. Есть так называемые институциональные инвесторы, пенсионные и страховые фонды, которых не интересует сиюминутное получение прибыли. Для этого класса инвесторов важно сохранить капитал. При этом они обладают огромными финансовыми ресурсами и готовы под заимствования за невысокий процент. И именно этот процент и определяет ставки по долгосрочным жилищным кредитам.

Четвертое – секьюритизация. Понимаю, что это слово теперь уже многих пугает. Чтобы снять подозрения, скажу, что это способ банка-кредитора выдать долгосрочный кредит и вернуть себе деньги, оставив себе доходы за обслуживание этого кредита. Если банк выдаст кредит на 20-30 лет, и через рынок ценных бумаг (как особый механизм) возвращает себе деньги, выданные в кредит. Но при этом сохраняет за собой способность получать доходы в виде комиссионных, обслуживания и т. д. Для кредиторов важен мультипликат: выдал- получил ликвидность на рынке ценных бумаг, снова выдал. Банковские комиссионные разными способами не мультиплицируются и дают возможность предлагать низкие процентные ставки. На сегодняшний день очень популярна внебалансовая секьютиризация.

Под этим термином понимают инновационный способ финансирования, позволяющий осуществить рефинансирование ипотечных кредитов за счет передачи прав требований независимой компании (специальной структуре), которая финансирует приобретение активов при помощи выпуска долговых инструментов.

Внебалансовая секьюритизация получила наибольшее развитие в США, Австралии, Великобритании, а также в ряде стран Азии и Латинской Америки. В общем виде схема внебалансовой секьюритизации представляет собой следующий процесс. Банк – первичный кредитор предоставляет ипотечные кредиты заемщикам и получает право на получение платежей по кредиту и право залогодержателя (право на обращение взыскания на предмет залога в случае невыполнения должником своих обязательств и на получение удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества). Приобретая право требования по кредиту у банка – первичного кредитора, специально созданный орган (special purpose vehicle – SPV) – ипотечное агентство – приобретает права кредитора и права залогодержателя, в том числе право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. При этом банк, как правило, продолжает обслуживание кредитов. Этот же банк осуществляет процедуру обращения взыскания на залоговое обеспечение, в случае если должник по ипотечному кредиту из пула не выполняет своих обязательств. SPV, собрав пул однотипных кредитов, сегментирует их по классам и выпускает на его основе ценные бумаги и продает их инвесторам.

Впервые SPV было создано в США, и ведущая роль в этой деятельности принадлежит трем организациям – FNMA («Фэнни Мэй»), GNMA («Джинни Мэй») и FHLMC («Фредди Мак»), которые пользуются поддержкой государства. Кризис разразился, когда перестали обслуживаться «старшие» классы.В Европе больше популярна балансовая секьюритизация активов. Под ней понимают выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных не только активом, но и залогом прав требования. При этом выпускаемые ценные бумаги остаются на балансе эмитента. Данная модель секьюритизации характерна для Германии и скандинавских стран. К тому же они напрямую спонсируются центральными банками и правительствами, которые являются главной гарантией.

В чем особая привлекательность ипотечных облигаций для инвестора?

- Прежде всего, их деятельность регулируется специальным законодательством. И не все могут приобрести эти бумаги. Ипотечные акции выделяются в особый защищенный пул, и качество этого актива контролируется независимыми аудиторами и регуляторами. То есть, к качеству активов, которые являются залогом против их обязательств предъявляются особые требования и жесточайшее выполнение обязательств. В случае дефолта эмитента у держателя наступает право на залог. Тут же управители перенаправляют все финансовые потоки, связанные с обслуживанием этих ипотечных долгов на новых приобретателей- кредиторов. По чему инвесторы хорошо защищены? Приведу в пример в Германию. Подобный инструмент обслуживался в этой стране и в Первую и во Вторую мировую войну не только в воюющей стране, но и после капитуляции! И все инвесторы получали по ним платежи. Но украинский рынок отличается от мирового рынка. Во-первых, у нас нет ограничений для эмитентов ипотечных облигаций. В результате, их может выпускать любой банк независимо от его финансового состояния, размера и количества времени работы на рынке банковских услуг. В Дании эти облигации выпускают только 8 банков, которые их выпускают больше двух веков. Во-вторых, хоть в действующем законодательстве задекларировано, что ипотечное покрытие должно отдельно учитываться. Но в реальности этого не существует, НБУ даже не разработал инструкцию, по которой эти кредиты будут учитываться. В-третьих, у нас не отработаны механизмы отбора залога в случае дефолта эмитента. Как временный администратор в банке будет контактировать с управителем ипотечного покрытия, который призван защищать интересы инвестора. Как можно в принципе у банка-банкрота забрать активы, которые находятся на его балансе? Как можно перенаправить платежи, которые приходят на его счета и тут же «падают» в неликвид? И все финансовые эксперты и аналитики рынка ценных бумаг говорят одно и то же: наши ипотечные облигации ничем не отличаются от простых корпоративных облигаций. Нивелируются акции, значит, нивелируется преимущество и возможности привлекать ресурсы через такие инвестиционные инструменты. Ну и вряд ли стоит говорить о слабой судебной защите инвесторов.

Сегодня около 80 млрд. гривен выдано в качестве ипотечных кредитов. По данным Всеукраинской ипотечной ассоциации. Из них около 80% - в валюте. И эти портфели обездвижены на балансовый фактор, и соответственно не участвуют в системе рефинансирования. Попытки их монетизировать носят эпизодический характер. Выдавая кредиты, они не рассчитывали на долгосрочную перспективу, а в борьбе за рынок они надеялись, что они будут долгосрочно погашаться. Известный факт, что в мире кредиты на 20 лет погашаются реально через 7-8 лет. Но у нас эта практика не сработала, поскольку национальной статистики не велось. И когда банки, работающие в нашей стране, озаботились истинными реальными доходами соотечественников, то поняли, что у нас и по полному сроку никто не в состоянии возвращать кредиты.

Каким вы видите выход?

- Должна быть создана межбанковская финансовая компания (SPV), которая централизует на своем балансе ипотечные кредиты, которые поступают в качестве централизованного эмитента от имени банков. Через эту систему специализированная межбанковская компания определяет более жесткие требования к портфелю ипотечных долгов, чем это даже предусмотрено законом. В результате, инвесторы получают 4 рубежа защиты. Первый рубеж - применения разных коэффициентов покрытия в зависимости от финансового состояния банков, включает целый ряд дополнительных механизма, которые защищают инвестора. Жесткий подход к банку, который выдает кредиты. Банк продает кредит с дисконтом, который будет являться прибылью того, кто этот пакет приобрел, в том случае, если этот банк обанкротится.

Второй рубеж - качественный отбор кредитов в плане

платежеспособности заемщика.

Третий рубеж - правильный подход к оценке залогов. Четвертый рубеж – капитал самой финансовой компании, в том числе и специальные депозиты.

Только через такого центрального эмитента центральные банки получают возможность наделять эти бумаги преференциями. У центробанков есть такой набор инструментов: резервирование, всевозможные экономические нормативы, благодаря которым инвесторам выгодно покупать эти ценные бумаги.